不動産投資のデメリット - [経済]簿記勘定科目一覧表(用語集)

[経済]簿記勘定科目一覧表(用語集)

勘定科目を体系的に分類し、仕訳の仕方等を解説した会計の実務的マニュアルです。

不動産投資のデメリット



不動産投資のデメリット・短所・弱点・不利な点

不動産(家)は買ったほう(持ち家・所有)が得なのか、借りたほう(賃貸)が得なのか、という永遠のテーマがある。

持ち家を何年か後に売却する場合、その市場価格時価)の算定が困難なうえ、理論上の評価値で買い取ってくれる買い手が存在することも保証されていない(つまり、不動産は流動性が低い。早急に売却する必要がある場合には買い叩かれる可能性も高い)ため、比較計算が困難だからである。

もちろん、購入したマイホームに一生住み続けるというのであれば、損得計算は簡単である。

この場合、処分(売却)する予定がないのであるから、資産価値の増減など関係ないからである。

つまり、時価主義会計のように市場価格時価)で資産価値を再評価する必要がないため、簿価会計の考え方で事足りる。

購入価格にもよるが、買ってしまったほうが得であるというケースも多いであろう。

ただし、この場合でも、不動産特有のリスク(自然災害や隣近所に迷惑な人間がいる等)は背負うことになる。

このページでは、投資物件としての不動産のデメリットについてまとめてみる。

金融商品より高い不動産のコスト

不動産の取得コスト

株式や債権などの金融商品と比較すると、不動産の取得コストはかなり高くなる。

すなわち、不動産を取得する場合には、次のようなさまざまな諸費用が発生する。

不動産の保有コスト

特に、マンションの場合には、所有しているだけで、次のような保有コストが(固定資産税を除き毎月)発生する。

これは株式や債権では発生しないコストである。

地方の本当に安いマンションであれば、これら固定費はトータルしても1万円以内でおさまる場合もあるが、通常は、1~数万円は必要となる。

不動産の売却コスト
所得住民税

不動産を売却すると、(事業として不動産の売買を行っているのでない限り)譲渡所得と呼ばれる所得住民税がかかる。

不動産を売却した場合の譲渡所得はつぎの計算式で算定・算出する。

譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用

そして、上記譲渡所得率を掛けあわせた税金が売却コストとして発生することになる。

その率は、不動産の保有期間に応じて、大きく異なっている。

不動産の所有期間が5年超の場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得というが、それぞれ率は次のとおりである。

この税金という売却コストは、株式債券に比較すると、圧倒的に高いものである。

ちなみに、債券の売却益は原則として非課である。

高い流動性リスク

不動産は高額であり、市場参加者が少ないため、売買が容易でなく、換性が低い(流動性が低い)。

売れるまでに何年もかかる場合もあり、その間、保有しているだけで1~数万円の固定経費がかかる。

なお、こうした不動産市場の特殊性を克服し、通常の金融商品に近づけたものが不動産投資信託REIT)である。



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